Kreipiantis į bankus dėl būsto paskolos vienas iš dalykų, kuris bus privalomas, yra turto vertinimas. Tik su turto vertinimo ataskaita bankas suformuos jums oficialų pasiūlymą. Čia bus svarbu ne tik turto vertė, bet ir jo baigtumas procentais, ką plačiau ir aptarsiu šiame įraše.
Svarbu žinoti ir tai, kad būsto paskolos dydis bus skaičiuojamas pagal turto vertinimo sumą arba pardavėjo, jeigu pastaroji bus mažesnė negu turto vertinimo.
Jeigu bus atvirkščiai – pardavėjo kaina didesnė nei turto vertinimo, bankas paskolos dydį skaičiuos remdamasis turto vertinimo ataskaita.
Paprastas pavyzdys – jūs perkate turtą, už kurį pardavėjas nori 130 000 €. Tuo tarpu turto vertinimas yra 100 000 €. Tokiu atveju, bankas paskolos dydį skaičiuos nuo 100 000 € ir likusią sumą pardavėjui turėsite dengti už nuosavas nepasiskolintas lėšas. Žinoma, nepamirštant ir pradinio įnašo.
Kas lemia turto vertę?
Turto vertinimo metu yra vertinama nekilnojama turto dalis – tai, kas yra „neišnešama“ iš būsto (ko neįsidėsi į kišenę) – sienos, grindys, grindjuostės, lubos, durys, stogas, langai, elektra, kištukiniai lizdai, klozetas, maišytuvai, nuotekos, vandentiekis.
Tai negalioja tik šildymo katilui, rekuperatoriui (jie nėra nekilnojamo turto dalis, bet yra privalomi 100% baigtumui, jeigu numatyta, kad bus).
Pats pagrindinis dalykas, kuris lemia turto vertę, yra aplink esantys statiniai (pagal verčių zonas www.regia.lt žemėlapyje ieškoma panašaus turto su panašia kvadratūra). Jei neužtenka duomenų toje pačioje zonoje, žiūrimos gretimos. Vertinant turtą negalima išeiti už to rajono, kuriame vertinamas turtas, ribų.
Kitaip tariant, jeigu „kaimo trobą“ įrengsime super prabangiai, jos vertė nebūtinai bus didelė.
80-85% būsto baigtumas. Kas jau atlikta ir ko trūksta?
- Kitaip tokį baigtumą esame įpratę vadiname „daline apdaila“;
- 80% vertins turto vertintojas, 85% – matininkas. Atkreipkit dėmesį, kad ne matininko, o turto vertinimo ataskaitoje numatytas baigtumas bus tas, kuriuo remsis bankas.
Remiantis turto vertinimo ataskaita, trumpai tariant būstas atrodys maždaug taip:
- Jei turto baigtumas 80% – tinkuotos sienos, išvedžiotas grindinis šildymas, šildymo katilo dažniausiai nebūna. Jei numatytas ne grindinis šildymas, o radiatoriai, tai turi būti išvedžioti jie;
- Jei 85% – turi būti ir šildymo katilas, ir atlikta lubų apdaila;
- Fasadas gali būti dar be apdailos, tik tinkuotas. Vidaus durų nebus.
100% būsto baigtumas. Kas privalo būti?
Privalo būti padaryta visa vidaus apdaila – grindų danga, sienos, lubos, grindjuostės, vidaus durys, vonioje – klozetas ir maišytuvai. Dušo sienelės gali ir nebūti.
Turto vertintojas namo baigtumą skaičiuos pagal faktą ir prašys, kad viskas, išvardinta anksčiau, būtų.
Jei baigtumas yra, pavyzdžiui, 99,5% (tarkime be grindjuosčių), jis bus apvalinamas į didesnę pusę (100%).
Anksčiau, norint registruoti 100% baigtumą, būdavo būtina viryklė. Šiuo metu jos poreikis yra išbrauktas iš Nekilnojamojo turto atkūrimo kaštų (statybinės vertės) kainyno. Tai yra dokumentas, naudojamas statinių bei jų dalių kainos apskaičiavimams. Šį kainyną naudoja turto vertintojai.
Atkreipkite dėmesį į detales – pavyzdžiui, jei elektra išvedžiota, skaičiuojama, kad ~70% elektros yra įrengta; jei yra tik kištukiniai lizdai – ~90-95%; jei yra ir dangteliai – 100%.
Esminė vieta – būsto vidus. Jei yra svarbu kuo greičiau „priduoti“ baigtumą, nereikėtų pradėti nuo kiemo tvarkymo – trinkelių, pievos. Fasado apdaila taip pat turi būti pilnai pabaigta, privalo būti balkono (jei jis yra) turėklai.
Įsigijus ne 100% baigtumo būstą su paskola, jūs privalėsite jį per tam tikrą laikotarpį (dažniausiai 12 mėn., kartais 6 mėn.) pabaigti. Tad detalės gali būti tikrai svarbios.
Ir, žinoma, nepamirškite, kad 100% būsto baigtumas nėra jūsų baldai – jiems nusimatykite papildomas lėšas.
Kas yra namo „dėžutė“?
Paprastai tariant, tai sienos ir stogo konstrukcija – kad matininkas galėtų išmatuoti bendrą plotą ir suformuoti pirminę kadastro bylą.
- Jei „dėžutė“ yra be langų, be durų, o grindys-smėlis – vertinama ~40%;
- Jei jau yra langai, durys – ~50%.
Vėliau vertinama pagal tai, kiek ko yra padaryta (vidus, nuotekos, vandentiekis).
Kokie darbai daugiausiai pakelia turto vertę?
Vienareikšmiškai – vizualūs dalykai: sienų dažymas, grindų danga, lubų apdaila. Vidaus apdailai Nekilnojamojo turto atkūrimo kaštų (statybinės vertės) kainyne (dokumentas, kurį naudoja turto vertintojai) iš viso yra skirta apie ~12%.
Užtenka susidėti plyteles vonioje ir jau pakyla turto vertė, kai, tuo tarpu, šildymo katilas kainuoja žymiai brangiau. Ir, žinoma, verta priminti, kad 100% baigtumas yra pradžioje minėti dalykai, o ne baldai ar virtuvės komplektas.
Ar galima tartis su turto vertintoju?
Susitarti įmanoma labiau ne pirkimo momentu, o įrengimo – jūs galite tartis su turto vertintoju, kiek maksimaliai jis gali pakelti turto vertę, kokius darbus atlikti pirmiau ir panašiai.
Jeigu kalbame apie didesnį būsto įvertinimą, kad turtas galėtų būti įsigytas be pradinio įnašo – rinkoje yra vertintojų, kurie tą padarys. Toks vertinimas kainuos 5 kartus daugiau ir vertintojas net nurodys, į kurį banką galima kreiptis (iš sąrašo liks 1-2 bankai).
Aš manau, kad rizika yra per didelė – bankas turi sąrašus, kurie vertintojai jiems netinka (net pavardėmis). Ir, žinoma, atitinkamai turi sąrašus, kurie vertintojai jiems tinka.
Taip pat pridėčiau tai, kad bankas, valdydamas rizikas, taip pat imasi tam tikrų prevencinių veiksmų – stebi NT skelbimus (už kiek koks objektas buvo parduodamas), juos archyvuojasi. Jei turto vertintojas įvertina būstą didesne suma, nei jis perkamas (kad ir kelių tūkstančių paklaida), bankas gali kreiptis į turto vertintoją paklausti, kokiu pagrindu ta suma yra didesnė.
Tad tikrai nerekomenduočiau bandyti sukčiauti ir bandyti „apeiti sistemą“.
Kiek gali skirtis turto vertinimas?
Statistinių duomenų nėra, bet praktika sako, kad tarp skirtingų įmonių skirtumas gali būti iki 10 000 €. Skirtumas atsiranda nuo to, kiek įmonė turi duomenų. Pavyzdžiui apie tai, kiek kokių sąndorių įvyko tam tikrose zonose.
Didelė įmonė geba nusipirkti daugiau sandorių duomenų, dėl ko ir vertinimas bus tikslesnis.
Kaina, forma, terminai
Turto vertinimas Kauno miesto ribose butui kainuoja 200 eur, kotedžui – 230 eur, namui – 280 eur.
- Standartiškai turto vertinimas užtrunka apie 1 savaitę (nuo apžiūros 3-4 darbo dienos);
- Turto vertintojas objekte užtrunka 10-15 min, susifotografuoja, ką reikia ir ataskaita ruošiama biure;
- Išduodama elektroninė ataskaitos versija, esant reikalui, galima gauti ir popierinę;
- Jeigu turto vertinimo ataskaitos reikės visiems bankams, pirmame lape bus parašyta: „Visoms kredito įstaigoms, veikiančioms Lietuvos Respublikoje“.
Apibendrinant
Visada kreipkitės į tuos turto vertintojus, kurie tiks visiems bankams ir prašykite, kad pirmame lape būtų nurodytas ne konkretus bankas, o minėta formuluotė. Taip sutaupysite ne tik pinigų (nereikės skirtingų ataskaitų), bet ir laiko – jei bankas ir turi savo vidinius vertintojus, kurie patikrins ataskaitą, tas gali užtrukti, pavyzdžiui, 8 savaites.
Turėkite omenyje, kad oficialų pasiūlymą bankas gali paruošti tik su turto vertinimo ataskaita, tad turėkite ją prieš kreipiantis į bankus (nebent jums aktualūs tik preliminarūs skaičiai).
SVARBU: Visos intelektinės nuosavybės teisės, įskaitant autorių teises, į www.skorupskiene.lt puslapyje patalpintą medžiagą, priklauso www.skorupskiene.lt puslapio administratoriui – Justinai Skorupskienei. Šios intelektinės nuosavybės teisės saugomos taikant Lietuvos Respublikos įstatymuose numatytą teisinę atsakomybę (civilinė, administracinė ir baudžiamoji) atsakomybė. Bet koks šios medžiagos panaudojimas galimas tik su intelektinės nuosavybės savininko sutikimu, o jo nesant toks naudojimas būtų laikomas neteisėtu ir jo naudotojas privalėtų kompensuoti www.skorupskiene.lt administratoriui minimalią neįrodinėtiną žalą, kuri yra 500 (penki šimtai) eurų.